主な要件
宅地建物取引業免許を受けるための5つの主要要件
1. 物理的・形態的「事務所」の設置（もっとも審査で重要視され、かつ自治体ごとの個性が反映される要件）
継続的に業務を行える施設であり、独立性が保たれていること（自宅や他社と共用のスペースの場合、間仕切りや専用出入口など、厳格な要件があります。）。
2.「専任の宅地建物取引士」の設置
事業所ごとに、業務に従事する者の「5人に1人以上」の割合で、専任の取引士を置く必要があります。
3.欠格事由に該当しないこと
申請者（法人の場合は役員全員・相談役・顧問、個人の場合は本人）や政令で使用人が、以下の項目などに該当しないことが条件です。
- 5年以内に免許取消処分を受けた、または禁錮以上の刑に処せられた
- 暴力団員である
- 破産者で復権を得ていない
- 精神の機能の障害により業務を適正に行えない者（医師の診断書が必要になるケース）
4. 営業保証金の供託または「保証協会」への加入
万が一のトラブルの際の弁済原資を確保する必要があります。
- 供託の場合： 主たる事務所1,000万円、従たる事務所500万円（非常に高額）
- 保証協会加入の場合： 分担金（主たる事務所60万円、従たる事務所30万円）＋入会金等
- 大阪・奈良ともに、9割以上の業者が「保証協会（全宅・全日）」へ加入するスタイルを選んでいます。
5. 申請手数料（行政費用）
| 新規申請 | 33,000円 |
| 更新申請 | 33,000円 |
宅建業免許申請で最も苦労するのは、事務所の要件を満たしているかの判断です。
大阪府と奈良県では、事務所の独立性に関する『写真の撮り方』ひとつとっても細かな作法が異なります。
法人として宅建業を始める場合、役員も免許審査に直結します。
また、元自治体職員としての知見を活かし、役所の担当者が一読して受理したくなる書類を作成します。
🌸 5分で判定！宅建業免許「不許可リスク」診断🌸
宅建業の免許申請で、最も不許可（やり直し）になりやすいポイントをまとめました。
1. 【事務所の要件】その部屋で本当に許可が下りますか？
- [ ] 自宅の一部を事務所にする予定だ
- [ ] 他社と同じフロアを共同で使っている（または仕切りが低い）
- [ ] 事務所の中に、居住スペースを通らずに入れない
- [ ] レンタルオフィスやバーチャルオフィスを検討している
- [ ] 事務所の入り口に、会社名や屋号の掲示ができない
【プロの視点】 宅建業の事務所には「独立性」が求められます。
特に自宅兼用やシェアオフィスの場合は、壁の高さや入り口の動線について、行政庁ごとに非常に細かいルールがあります。
2. 【人の要件】「専任」の基準を満たしていますか？
- [ ] 専任の宅建士が、他の会社の役員を兼任している
- [ ] 専任の宅建士が、自宅から片道2時間以上かかる場所に住んでいる
- [ ] 代表者が別の仕事（会社員など）をしており、事務所に常駐できない
- [ ] 専任の宅建士が、有効期限切れの宅建士証を持っている
【プロの視点】 「専任」とは、その事務所に常駐し、宅建業務に専念できる状態を指します。
他の仕事との兼ね合いや通勤距離など、実態が伴わないと判断されると免許は下りません。
3. 【欠格事由】意外な落とし穴はありませんか？
- [ ] 役員の中に、過去5年以内に罰金刑以上を受けた人がいる
- [ ] 役員の中に、破産手続き中で復権していない人がいる
- [ ] 法人の目的欄（登記）に「宅地建物取引業」の文言が入っていない
判定：チェックが1つでもついた方へ
宅建業の審査は、一度「不備」と判定されると、事務所の改修や役員の交代など、多大な時間と費用が発生してしまいます。
弊所代表行政書士は、宅建士としての知識に基づき、これらのリスクを事前に徹底排除します。
「このケースはどうなんだろう？」と迷われたら、まずはご相談を。
法令に基づいた的確な判断で、あなたのスムーズな開業をサポートいたします。
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