🌸 5分で判定！宅建業免許「不許可リスク」診断🌸
宅建業の免許申請で、最も不許可（やり直し）になりやすいポイントをまとめました。
1. 【事務所の要件】その部屋で本当に許可が下りますか？
- [ ] 自宅の一部を事務所にする予定だ
- [ ] 他社と同じフロアを共同で使っている（または仕切りが低い）
- [ ] 事務所の中に、居住スペースを通らずに入れない
- [ ] レンタルオフィスやバーチャルオフィスを検討している
- [ ] 事務所の入り口に、会社名や屋号の掲示ができない
【プロの視点】 宅建業の事務所には「独立性」が求められます。
特に自宅兼用やシェアオフィスの場合は、壁の高さや入り口の動線について、行政庁ごとに非常に細かいルールがあります。
2. 【人の要件】「専任」の基準を満たしていますか？
- [ ] 専任の宅建士が、他の会社の役員を兼任している
- [ ] 専任の宅建士が、自宅から片道2時間以上かかる場所に住んでいる
- [ ] 代表者が別の仕事（会社員など）をしており、事務所に常駐できない
- [ ] 専任の宅建士が、有効期限切れの宅建士証を持っている
【プロの視点】 「専任」とは、その事務所に常駐し、宅建業務に専念できる状態を指します。
他の仕事との兼ね合いや通勤距離など、実態が伴わないと判断されると免許は下りません。
3. 【欠格事由】意外な落とし穴はありませんか？
- [ ] 役員の中に、過去5年以内に罰金刑以上を受けた人がいる
- [ ] 役員の中に、破産手続き中で復権していない人がいる
- [ ] 法人の目的欄（登記）に「宅地建物取引業」の文言が入っていない
判定：チェックが1つでもついた方へ
宅建業の審査は、一度「不備」と判定されると、事務所の改修や役員の交代など、多大な時間と費用が発生してしまいます。
弊所代表行政書士は、宅建士としての知識に基づき、これらのリスクを事前に徹底排除します。
「このケースはどうなんだろう？」と迷われたら、まずはご相談を。
法令に基づいた的確な判断で、あなたのスムーズな開業をサポートいたします。
「はじめての方へ：宅地建物取引業の概要」
宅地建物取引業とは
宅建業を営もうとする者は、宅建業法の規定により、知事又は国土交通大臣の免許を受けることが必要です。
宅建業とは、不特定多数の人を相手方として宅地又は建物に関し、下表の○印の行為を反復又は継続して行い、社会通念上、事業の遂行と見ることができる程度の業を行う行為をいいます。
宅建業を営むには、宅建業法に基づく免許が必要になります。
| 区 分 | 自 己 物 件 | 他人の物件の代理 | 他人の物件の媒介 |
| 売 買 | ○ | ○ | ○ |
| 交 換 | ○ | ○ | ○ |
| 貸 借 | × | ○ | ○ |
自己所有地を不特定多数の者に分譲することは、宅建業者が仲介するしないにかかわらず、宅建業となります。
なぜ「免許」が必要なのか？
○宅地建物の取引は、一般消費者にとって、他の取引と比べ、生涯に一度程度しか行われないもので あり、その取引に関する知識と経験を十分に有していないで取引に臨む場合もあります。
○そのため、宅地建物取引を業として行う者には、その資格として、申請者（代表者）、 役員、政令使用人、専任の宅地建物取引士等が宅建業法に規定する欠格要件に該当しないこと、事業を行うにあたり営業保証金等を供託すること等、宅建業法を遵守する義務が課されます。
知事免許と大臣免許の違い（種類）
宅建業の免許は、個人又は法人でも免許申請することができます。
免許を受けた者を「宅建業者」といいます。
次に示すとおり、事務所を設置する場所により、知事免許と大臣免許とに区分されますが、免許の効力 に差異はなく、全国どの地域においても宅建業を営むことはできます。
※事務所として、営業する場合については、事務所を新設したことの変更手続や、営業保証金の供託手 続等が必要になってきます。
| 事務所の設置場所 | 免 許 権 者 | 免 許 の 区 分 (申 請 窓 口) |
| １の都道府県内にのみ事務所を設置する場合 （例：奈良県内だけに1店舗、または奈良県内に本店と支店の両方がある場合） | 本店（事務所）所在地を管轄する都道府県知事 | 都道府県知事免許 （左記と同様） |
| ２以上の都道府県に事務所を設置する場合 （例：本店は奈良県にあり、支店を大阪府に置く場合） | 国土交通大臣 | 国土交通大臣免許 （各地方整備局等） |
免許の有効期間
宅建業の免許は、一度取れば一生有効というわけではありません。
宅建業の免許の有効期間は５年間です。
有効期間は、免許日の翌日から起算して５年後の免許応答日までです。
このとき、有効期間の最終日（免許満了日）が日曜・祝日などであるかどうかにかかわらず、満了日を もって免許は失効し、満了日の翌日からは宅建業を営むことができなくなります。
有効期間満了後も引き続いて宅建業を営む場合には、免許の有効期間満了日の９０日前から３０日前までに、免許の更新申請をする必要があります。
「アパート経営（大家業）だけなら免許は不要ですが、自社で分譲マンションを販売する場合は免許が必要です」
