「不動産を売る予定があるけれど、宅建業免許は必要なの？」
このような疑問をお持ちの方は少なくありません。
結論からいうと、不動産を売却するからといって、必ず宅建業免許が必要になるわけではありません。
たとえば、自分が住んでいた住宅を住み替えのために売却する場合や、相続した土地を処分する場合などは、一般に「宅建業として行う取引」とは評価されにくいケースです。
一方で、
- 自分が所有している不動産だから免許は不要
- 1回だけ売るから免許は不要
- 不動産会社に売却を依頼するから免許は不要
と、一つの事情だけで判断することもできません。
宅建業免許が必要かどうかは、その取引を「業として」行うものといえるかを中心に、取引の目的や取得した経緯、販売方法、反復継続性などを総合的に見て判断します。
特に、不動産を仕入れて転売する、土地を区画分けして複数の方に販売する、不動産売買を継続的に行うといった計画がある場合は、販売活動を始める前に免許の要否を確認しておくことが重要です。
まず結論｜「自分の不動産」でも免許が必要になることがあります
宅建業法では、宅地・建物について、一定の売買・交換や、売買・交換・貸借の代理・媒介を「業として」行う場合を宅地建物取引業としています。
大阪府の手引では、宅建業について、反復・継続して行い、社会通念上、事業の遂行と見ることができる程度の行為を対象としています。
また、自己所有地を不特定多数の方に分譲する場合は、宅建業者が仲介するかどうかにかかわらず、宅建業に該当するとされています。
そのため、
「自分の土地だから免許は必要ない」
とは、一概にいえません。
宅建業免許の対象になる取引
宅建業の対象となる主な取引は、次のとおりです。
| 取引 | 内容 |
| 売買 | 自ら宅地・建物を売買する |
| 交換 | 自ら宅地・建物を交換する |
| 売買・交換の代理 | 売主・買主などの代理人として取引する |
| 売買・交換の媒介 | 売主と買主などの間に入って仲介する |
| 貸借の代理・媒介 | 貸主・借主などの代理・仲介をする |
ただし、これらの取引を行えば直ちに宅建業になるわけではありません。
重要なのは、「業として」行っているかどうかです。
なお、自己所有の不動産を自ら賃貸することは、宅建業の対象となる「自ら行う貸借」には含まれません。
「業として行う」とは？
「業として」に該当するかどうかについて、国土交通省は、次のような事情を考慮して総合的に判断する考え方を示しています。
取引の相手方
誰に対して販売するのか、という点です。
一般の方など、不特定多数の者を対象として販売する場合は、事業性が高くなる方向に働きます。
取引の目的
なぜ、その不動産を売却するのかという点です。
たとえば、
- 転売による利益を得ることを目的としている
- 不動産を仕入れて販売する事業を行う
といった場合は、事業性が高くなる方向に働きます。
一方、
- 自宅の住み替え
- 相続財産の処分
- 相続税の納税など、特定の資金需要への対応
- 事業用資産の整理
など、特定の事情に伴う処分は、事業性が低くなる方向に働きます。
不動産を取得した経緯
「なぜ、その不動産を取得したのか」も判断材料になります。
転売するために取得した不動産を販売する場合は、事業性が高くなる方向に働きます。
これに対し、自宅として使用するために取得した住宅や、相続によって取得した不動産を、その後の事情によって処分する場合は、一般に事業性が低くなる方向に働きます。
販売方法
どのように購入者を探すのかも確認する必要があります。
自ら購入者を募集し、一般の方に直接販売する場合は、事業性が高くなる方向に働きます。
一方、不動産会社に代理・媒介を依頼して販売することは、事業性が低くなる方向に働く事情の一つとされています。
ただし、不動産会社に依頼すれば必ず免許が不要になる、という意味ではありません。
ほかの事情も含めて判断する必要があります。
反復・継続性
不動産取引を繰り返し行っているか、また今後も継続して行う予定があるかという点です。
ここでも、
「何回までなら大丈夫」
という一律の基準があるわけではありません。
過去の取引だけでなく、現在の計画や将来の取引予定なども含めて判断されます。
また、1回の販売行為として行われる場合でも、区画分けして複数の方に販売するような取引は、反復・継続的な取引に該当する場合があります。
具体例｜宅建業免許が必要か考えてみる
自宅を売却する
自分が住んでいた住宅を、住み替えのために売却するケースです。
自宅を処分するための売却であれば、一般に事業性が低く、宅建業として行っているとは評価されにくいケースです。
ただし、過去から不動産売買を継続しているなど、別の事情があれば個別に確認する必要があります。
相続した土地を売却する
相続によって取得した土地を、相続財産の整理などのために売却するケースです。
相続した不動産を処分すること自体は、一般に事業性が低くなる方向に働きます。
ただし、取得後に造成・区画分けを行い、複数の購入者に販売するなどの場合は、別途検討が必要です。
土地を購入して転売する
土地を購入し、その後、購入者を探して販売するケースです。
特に、転売を目的として取得し、利益を得るために販売するのであれば、事業性が高くなる方向に働きます。
このような計画を検討している場合は、販売活動を始める前に宅建業免許の要否を確認しておくことが重要です。
土地を区画分けして販売する
土地を取得した後、複数の区画に分け、それぞれ別の購入者に販売するケースです。
「元は1つの土地だから、売却は1回」と考えることはできません。
複数の購入者に対して販売する計画であれば、反復・継続性や販売方法などを含めて検討する必要があります。
大阪府の手引でも、自己所有地を不特定多数の方に分譲する場合について、宅建業者による仲介の有無にかかわらず宅建業に該当するとしています。
他人の不動産の売買に関与する
他人の宅地・建物について、売買等の代理・媒介を行うケースです。
これらを「業として」行う場合は、宅建業免許が必要になります。
「紹介するだけ」「知人の売買を手伝うだけ」と考えていても、実際の行為が媒介などに該当するかどうかは、具体的な事情によって判断する必要があります。
「1回だけなら免許不要」とは限りません
宅建業免許について、
「1回なら大丈夫ですよね？」
と考える方もいらっしゃいます。
しかし、取引回数だけで免許の要否を判断することはできません。
たとえば、
土地を取得
↓
複数の区画に分ける
↓
複数の購入者を募集
↓
それぞれに販売
という計画であれば、単純な「1回の自己所有不動産の売却」とはいえません。
一方で、複数回の不動産売却を経験していても、それぞれが自宅の売却、相続財産の処分、事業用資産の整理など、個別の事情によるものであれば、
「複数回売却した＝宅建業」
と単純に判断することもできません。
回数だけでなく、取引全体を見ることが大切です。
こんな場合は、売却前にご確認ください
次のような計画がある場合は、「自己所有だから免許は不要」と決めつけず、事前に確認することをおすすめします。
- 購入した土地を転売する予定がある
- 不動産を仕入れて販売する事業を始めたい
- 土地を造成して販売したい
- 1つの土地を複数区画に分けて販売したい
- 複数の購入者を募集して販売したい
- 今回だけでなく、今後も不動産売買を予定している
- 他人の不動産の売買に関与する予定がある
- 不動産販売を事業として継続したい
特に、「これから不動産を仕入れて販売する」という計画の場合は、実際に販売活動を始める前に確認しておくことが重要です。
免許が必要になった場合は、申請準備も必要です
取引が宅建業に該当し、免許が必要となる場合は、免許申請に向けて、
- 事務所の要件
- 専任の宅地建物取引士
- 欠格要件
- 営業保証金または保証協会
- 申請に必要な書類
などを確認する必要があります。
大阪府も、宅建業免許について申請手引や必要書類、事務所・専任の宅地建物取引士などに関する案内を公開しています。
免許が必要な事業を始める場合は、免許を受ける前から宅建業を営むことはできません。
「まず販売して、必要になったら免許を取る」という進め方ではなく、計画段階で確認しておくことが大切です。
免許の要否を考えるときに確認したいこと
ご自身のケースで宅建業免許が必要なのかを検討するときは、次の点を整理すると判断しやすくなります。
- 何を売るのか
- 誰が所有しているのか
- どのような経緯で取得したのか
- 取得した目的は何だったのか
- なぜ売却するのか
- 誰に売るのか
- 購入者をどのように探すのか
- 利益を得ることを目的としているのか
- 土地を造成・区画分けするのか
- 過去にも不動産売買を行っているのか
- 今後も不動産取引を予定しているのか
- 他人の不動産の売買に関与するのか
これらを確認し、取引全体として「業として行うもの」といえるかを検討します。
「自分の不動産だから免許不要」とは限りません
宅建業免許の要否を考えるとき、
「自分の土地だから大丈夫」
「1回だけだから大丈夫」
「不動産会社に売却を頼むから大丈夫」
と、一つの事情だけで判断するのはおすすめできません。
重要なのは、
誰が、どのような目的で取得した不動産を、なぜ、誰に、どのような方法で販売するのか。
そして、過去や今後の不動産取引も含めて、事業として行うものといえるかという点です。
宅建業免許が必要か迷ったら、計画段階でご相談ください
「不動産を売る予定があるけれど、宅建業免許が必要なのか分からない」
このような段階でも、ご相談いただけます。
弊所では、予定されている不動産取引の内容をお伺いし、
- 宅建業免許の要否を検討する際のポイント
- 「業として」に該当するか確認するための事項
- 取引計画上、確認しておきたい事項
- 免許が必要となる場合の申請手続
などを整理してご案内します。
代表行政書士は、行政機関での実務経験を活かし、必要な手続や確認事項を整理してご案内します。
「まだ売却するか決めたばかりで、宅建業免許が必要かどうか分からない」という段階でもご相談いただけます。
不動産の販売活動を始める前に、免許の要否を確認しておきませんか。
📞080-3771-6057（ご相談者様専用）
