宅建業免許における「人的要件」の整理

～専任の宅建士・役員・政令の使用人の役割とは？～

免許の準備で大切な「人の体制」
免許において重要となる主要ポジション
行政書士が教える「実務のポイント」🌸
弊所のサポート方針
🌸 じっくりとお話を聞かせていただきます

免許の準備で大切な「人の体制」

宅建業免許を取得し、健全に事業を運営する上で避けて通れないのが「人的要件」です。これは単に「有資格者が名簿に名前を連ねている」だけでは足りません。その方が「実際にその事務所に常勤し、専ら宅建業の業務に従事できる状態にあるか（専従性）」が、行政の審査において非常に厳格に問われるからです。宅建業免許における「人の体制」について、実務上注意すべきポイントを整理します。

免許において重要となる主要ポジション

宅建業免許では、主に以下の役職の「勤務実態」が審査の対象となります。

① 専任の宅地建物取引士（5人に1人の法則） 事務所ごとに、業務に従事する者の5人に1人以上の割合で設置が必要です。
- 「専任」と認められるための要件： 「常勤性（営業時間中にその事務所にいること）」と「専従性（他の業務に振り回されず宅建業に専念できること）」の二つを充たす必要があります。例えば、他社の従業員である場合や、通勤不可能な距離に住んでいる場合は認められません。
- 資格の有効性： 試験合格だけでなく、実務登録を済ませ「宅建士証」が交付されていることが必須です。
② 代表取締役（代表者）
- 常勤の原則： 原則として事務所への常勤が求められます。代表者が別の法人の役員を兼ねている場合などは、こちらの事務所で責任者としての役割を十分に果たせるか、合理的な説明が必要になるケースがあります。
③ 役員（取締役・監査役など）
- 欠格事由の確認： 監査役を含む役員全員が、法律で定められた「欠格事由」に該当しないことが条件です。
- 兼職の制限： 会社法上、監査役は取締役や従業員を兼ねることができないため、専任の宅建士を兼ねることはできません。こうした法的な整合性もチェックの対象となります。
④ 政令の使用人（支店長など）
- 支店を設置する場合や、代表者が本店に常勤できない場合に、その事務所の契約責任者として置く役職です。代表者に代わって契約締結権限を持つため、代表者と同等の誠実性が求められます。

行政書士が教える「実務のポイント」🌸

「兼業」に関するルールは、自治体によって運用が異なる部分が多く、ネットの情報だけで自己判断するのはリスクがあります。

兼務（兼業）がある場合の考え方： 建設業や他事業と兼務している場合、単純に「可能・不可能」と割り切れないケースが多々あります。「同じ会社であれば良い」というわけではなく、各自治体の最新の手引きや、実務上の運用に基づいて判断する必要があります。
将来を見据えた体制づくり： 免許取得は「通過点」です。申請時に形式を整えることだけでなく、取得後も現在の体制で無理なく運営を続けられるか、持続可能な人員配置を一緒に考えることが大切です。

弊所のサポート方針

複雑な要件を一人で悩む必要はありません。弊所では、申請までのプロセスを整理するお手伝いをいたします。

「人的要件」の事前整理： 役員や宅建士の方々の状況をヒアリングし、各自治体の要件に照らし合わせて「何がポイントになるか」を紐解きます。自信を持って申請に進めるよう、論点を整理いたします。
免許取得後の見通しアドバイス： 免許取得後に、万が一体制が変わった場合、どのような届出が必要になるかなど、将来的な見通しについても先回りしてお伝えいたします。「取得後に困らないための準備」を大切にしています。