「宅建業を始めたい。でも、何から準備すればいい？」
宅地建物取引業（宅建業）を営むには、宅地建物取引業法に基づく免許が必要です。
初めて宅建業免許を取得する場合は、申請書を作成する前に、
- 予定している事業が宅建業に該当するか
- 宅建業の事務所をどこに設置するか
- 専任の宅地建物取引士を必要な人数配置できるか
- 免許を受けようとする者や関係者について確認すべき事項がないか
- 欠格事由に該当しないか
- 営業保証金または保証協会についてどうするか
- 営業開始までにどのような手続が必要か
などを整理しておくことが大切です。
弊所では、現在の事業内容、事務所、人員などをお伺いしたうえで、宅建業免許の取得に向けて確認すべき事項や必要な手続を整理することを大切にしています。
「まだ事務所が決まっていない」 「これから会社を設立して不動産業を始めたい」
という段階からでもご相談いただけます。
宅地建物取引業（宅建業）とは
宅地建物取引業とは、宅地または建物について、次の取引を業として行うことをいいます。
| 取引 | 自己物件 | 他人の物件の代理 | 他人の物件の媒介 |
| 売買 | ○ | ○ | ○ |
| 交換 | ○ | ○ | ○ |
| 貸借 | × | ○ | ○ |
大阪府の「宅地建物取引業免許申請の手引」も、この「○／×」の整理を採用しています。
例えば、
- 自ら宅地や建物を売買する
- 自ら宅地や建物を交換する
- 他人の宅地や建物の売買・交換を代理する
- 他人の宅地や建物の売買・交換を媒介する
- 他人の宅地や建物の貸借を代理する
- 他人の宅地や建物の貸借を媒介する
といった行為を、反復・継続して事業として行う場合は、宅建業に該当し、免許が必要となります。
一方、自己所有物件の貸借は、この表では「×」です。
そのため、不動産に関する事業であれば、すべて宅建業免許が必要になるわけではありません。
例えば、大阪府の手引では、不動産賃貸・管理業について、宅建業には該当しないものとして整理されています。
ただし、実際に免許が必要かどうかは、予定している取引の内容や事業の行い方などを確認して判断する必要があります。
「自分が予定している事業に宅建業免許が必要なのか分からない」という段階からでもご相談ください。
宅建業免許は「事務所の設置場所」で区分されます
宅建業免許には、
- 都道府県知事免許
- 国土交通大臣免許
があります。
基本的な区分は、宅建業を営む事務所をどの都道府県に設置するかによって決まります。
| 宅建業の事務所 | 免許 |
| 1つの都道府県内にのみ設置 | 都道府県知事免許 |
| 2つ以上の都道府県に設置 | 国土交通大臣免許 |
例えば、大阪府内にのみ宅建業の事務所を設置する場合は、大阪府知事免許です。
ここで特に注意したいのが、
「知事免許だから、その都道府県内の物件しか扱えない」という意味ではない
という点です。
例えば、大阪府知事免許の宅建業者が、兵庫県や東京都など、他府県に所在する物件について売買の媒介等を行うこと自体を理由として、国土交通大臣免許になるわけではありません。
免許区分を判断するときは、
「どこの不動産を扱うか」ではなく、「宅建業の事務所をどの都道府県に設置しているか」
を確認することが基本です。
→ 「宅建業の知事免許と大臣免許の違い」について詳しく見る
宅建業免許で確認する主なポイント
宅建業免許の取得では、申請書を作成して提出するだけではありません。
大きく分けると、次の4つを確認します。
| 確認項目 | 主な確認内容 |
| 1．事務所の要件 | 宅建業の事務所として使用できるか |
| 2．専任の宅地建物取引士などの人的要件 | 事務所ごとに必要な人員を確保できるか |
| 3．欠格事由 | 免許を受けられない事情がないか |
| 4．営業保証金または保証協会 | 営業開始に向けた保証制度の手続をどうするか |
それぞれのポイントを簡単に確認していきます。
事務所の要件
宅建業の免許申請では、宅建業を営む事務所について確認が必要です。
特に、
- 宅建業を継続して行うことができる場所であるか
- 宅建業の事務所として必要な状態が確保されているか
- 他の事業所や居住部分との関係に問題がないか
などを確認します。
例えば、
- 自宅の一部を事務所にする
- 他の会社と同じ場所を使用する
- レンタルオフィス等を使用する
- 既存の事業所の一部を宅建業の事務所とする
といった場合には、具体的な使用状況を確認することが重要です。
事務所を決める前の確認が重要です
事務所を契約・整備してから問題が判明すると、変更や再検討が必要になる場合があります。
そのため、事務所を決める前に、宅建業の事務所として使用できるかを確認しておくことをおすすめします。
→ 宅建業免許の事務所要件について詳しく見る
専任の宅地建物取引士などの人的要件
宅建業免許では、事務所だけでなく、宅建業を行う人についても確認が必要です。
特に重要なのが、専任の宅地建物取引士です。
宅建業者は、原則として、事務所ごとに、宅建業の業務に従事する者の数に応じて、一定数の専任の宅地建物取引士を置く必要があります。
基本的な基準は、
宅建業の業務に従事する者5人につき1人以上
です。
ここで注意したいのは、単純に「会社の従業員数」を5で割ればよいわけではないということです。
確認するのは、その事務所において宅建業の業務に従事する者の人数です。
そのため、宅建業以外の業務も行っている場合などは、実際の業務内容や勤務状況を踏まえて、従事者数を確認する必要があります。
また、宅地建物取引士証を持っている人がいるだけで、直ちに専任の宅地建物取引士の要件を満たすわけではありません。
その事務所における勤務状況などについても確認が必要です。
専任の宅地建物取引士について詳しくは、次の記事で整理しています。
欠格事由
宅建業免許には、宅地建物取引業法上の欠格事由があります。
欠格事由に該当する場合には、免許を受けることができません。
ここでいう欠格事由は、専任の宅地建物取引士を配置できるかどうかという問題とは別に、宅建業免許を受けようとする個人・法人や、その関係者について、免許を受けることができない事情がないかを確認するものです。
例えば、法人で宅建業免許を受けようとする場合には、代表者や役員、政令で定める使用人など、法令上確認の対象となる者について確認が必要となります。
大阪府の手引でも、申請者、代表者、役員、政令で定める使用人、専任の宅地建物取引士等について、宅建業法上の欠格要件に該当しないことを確認する取扱いが示されています。
欠格事由には、一定の行政処分や刑事上の事情、破産等に関係するものがあります。
ただし、
「過去に処分を受けた」 「以前に罰金を受けた」 「過去に破産した」
という事情だけで、直ちに免許を受けられないと判断できるわけではありません。
内容や時期、対象となった人などによって判断が異なるためです。
気になる事情がある場合は、申請前に確認しておくことをおすすめします。
営業保証金または保証協会
宅建業では、免許を取得しただけで直ちに営業を開始できるわけではありません。
営業開始に向けて、原則として、
- 営業保証金を供託する
- 宅地建物取引業保証協会に加入し、弁済業務保証金分担金を納付する
という方法があります。
主な金額は次のとおりです。
| 営業保証金 | 保証協会 | |
| 主たる事務所 | 1,000万円 | 60万円 |
| その他の事務所 | 1か所につき500万円 | 1か所につき30万円 |
保証協会を利用する場合には、弁済業務保証金分担金とは別に、入会金・会費等が必要です。
また、加入先によって必要となる費用や手続等が異なる場合があります。
営業保証金と保証協会の違いについては、詳しくはこちらで整理しています。
申請に必要な書類・確認事項
宅建業免許の申請では、申請者や事務所の状況などに応じて、申請書類や添付書類を準備する必要があります。
重要なのは、単に「書類名」を覚えることではなく、誰について、どのような事項を確認するための書類なのかを整理することです。
例えば、
| 確認する対象 | 主な確認事項 |
| 免許を受けようとする者 | 申請内容・基本事項等 |
| 法人の代表者・役員等 | 法令上必要となる事項 |
| 政令で定める使用人 | 設置する場合の必要事項 |
| 専任の宅地建物取引士 | 資格・勤務状況等 |
| 事務所 | 所在地・使用状況等 |
などがあります。
必要となる書類は、個人・法人の別や事務所の状況、申請内容等によって異なります。
そのため、本ページでは個別の書類名をすべて列挙するのではなく、申請内容に応じて必要な書類を確認するという整理にしています。
実際の申請では、申請時点の大阪府等の最新の案内を確認してください。
新しく宅建業を始める場合の基本的な流れ
宅建業を始める場合は、最初から申請書類だけを揃えるのではなく、まず現在の状況を確認することが大切です。
新規免許申請の基本的なイメージ
宅建業を始めたい
↓
宅建業に該当するか確認
↓
免許区分を確認
↓
事務所を確認
↓
専任の宅地建物取引士・人的要件を確認
↓
欠格事由を確認
↓
必要書類・手続を整理
↓
免許申請
↓
免許取得
↓
営業保証金等の手続
↓
営業開始
※実際の手続は、個人・法人の別、事務所の状況、申請内容等によって異なります。
宅建業免許の更新
宅建業免許の有効期間は5年間です。
引き続き宅建業を営む場合には、免許の有効期間満了日の90日前から30日前までの間に更新申請を行う必要があります。
更新では、現在の免許内容に変更がないかを確認することが重要です。
| 確認項目 | 確認する内容の例 |
| 事務所 | 所在地・設置状況等 |
| 代表者・役員等 | 変更の有無 |
| 専任の宅地建物取引士 | 就任・退任等 |
| 政令で定める使用人 | 変更の有無 |
| その他の届出事項 | 必要な変更届が提出されているか |
| 免許内容 | 現在の登録内容との一致 |
これまでの変更状況によっては、更新申請とは別に変更届等が必要となる場合があります。
変更がある場合は、更新とは別の手続が必要になることがあります
宅建業者は、免許申請書に記載した一定の事項について変更があった場合、宅建業法第9条により、原則として変更が生じた日から30日以内に変更の届出を行う必要があります。
例えば、
- 代表者が変わった
- 役員が変わった
- 事務所を移転した
- 専任の宅地建物取引士が変わった
- 政令で定める使用人が変わった
などの場合には、変更の内容に応じた手続が必要となることがあります。
「この変更は届出が必要なのか分からない」という場合は、変更内容を確認したうえで判断することが重要です。
弊所の宅建業免許サポート
代表行政書士は、宅地建物取引士でもあります。
宅建業免許について、単に申請書類を作成するだけではなく、
- 事務所について何を確認すればよいのか
- 専任の宅地建物取引士は足りているのか
- その他の人的事項について確認することはあるのか
- 欠格事由について確認が必要なのか
- 営業開始までに何を準備する必要があるのか
といった点を、現在の状況に応じて整理することを大切にしています。
また、行政実務経験についても、行政側との特別な関係や審査結果を保証するためではなく、必要な確認事項や準備を整理するために活かしています。
免許取得を保証するものではなく、個別の状況や申請内容を確認したうえで、必要な手続を進めます。
このような方はご相談ください
- 初めて宅建業を始めたい
- これから会社を設立して不動産業を始めたい
- 事務所を契約する前に確認したい
- 宅建業免許の事務所要件を確認したい
- 専任の宅地建物取引士について確認したい
- 代表者・役員等について確認したい
- 欠格事由について確認したい
- 営業保証金と保証協会について確認したい
- 宅建業免許の更新を準備したい
- 代表者・役員・事務所等の変更について確認したい
- 自分の事業に宅建業免許が必要なのか確認したい
「まだ何から考えればよいか分からない」という段階でも構いません。
まず現在の状況をお聞かせください。
ご相談からご依頼まで
① ご相談
↓
② 現在の状況を確認
↓
③ 必要な事項・手続を整理
↓
④ お見積り・ご提案
↓
⑤ ご納得いただいたうえでご依頼
↓
⑥ 必要書類等を準備
↓
⑦ 免許申請等
※実際の進め方は、申請内容や現在の状況によって異なる場合があります。
→ ご依頼の流れはこちら
宅建業免許についてご相談ください
宅建業免許は、
事業内容
↓
免許区分・事務所
↓
専任の宅地建物取引士などの人的要件
↓
欠格事由
↓
営業保証金・保証協会等
というように、いくつかの事項を確認したうえで進めます。
弊所では、現在の状況をお伺いし、何を確認すればよいのか、何を準備すればよいのかを整理したうえで、必要な手続をご案内します。
「宅建業を始めたいけれど、何から確認すればよいか分からない」 「事務所を契約する前に確認したい」 「更新が近づいてきたので、現在の状況を確認したい」
という段階からでもご相談いただけます。
その他の許認可・行政手続について
宅建業免許以外の許認可・行政手続についてもご相談いただけます。
→ その他の許認可・行政手続についてはこちら
よく読まれる「宅建ブログ」
→ 宅建ブログ一覧はこちら